2017年9月17日星期日

“派糖”措施之房产新政所带来的结果

【作者:陈勇】

今年上半年,安省自由党政府为了挽回极低的民望,推出多项“派糖”措施,其中影响特别巨大的一项措施是房地产新政。

这个新政虽然洋洋洒洒十六条,但其要点就两条,即所谓打击外国买家的外国买家税和控制租金涨幅条款。

这个新政施行不到半年,其结果是外国买家没有被打击反而把那些换房的本地买家打得七零八落、落花流水、鸡飞狗跳,而且把租金推升到惊人的地步。

为什么会这样呢?

安省的房产新政与BC的有所不同,主要是考虑到新政前签的购房协议但交接日在新政之后的情况,即4月21日之前签的购房协议,不管closing日期是什么时候都不受新政影响,外国买家无需缴交外国买家税,这样的结果是在这日期之后,基本上外国买家就不会再买房了(本来外国买家也没有多少,据后来的统计数据,外国买家所占比例不到5%),安省政府想打打不到。虽然外国买家所占比例并不高,但是,新政推出对人们心理所造成的冲击和影响是极大的,以致房产交易量和价格在短时间之内快速下跌。这样,那些在新政之前买了房但closing日期在新政之后的本地居民就受到极大的影响。由于房价下跌所造成的在贷款时房屋评估价大幅下降,以致贷款额度无法达到足以顺利closing房屋的额度(或预期的贷款额度),而造成房屋无法顺利交接。

这种情况在市场上不断出现,诉讼纠纷时有发生,给买方和卖方都造成损失和困扰。比较典型的情况是,有买家A买了B的townhouse,而B买了C的单车库独立屋,C买了D的双车库独立屋,D买了E的好区豪宅。由于A在交接时房屋评估价达不到当初预期的价值而贷不到足够的款而无法顺利交接B的房,这样B也无法交接C的房,C也无法顺利closing,D也出问题,这样连环套的问题的出现,问题落在第一环(而根源在于新政)。社会的运行都是这样连环套的传导,以致造成诉讼或者借私贷等非常极端的局面,给正常房市参与者各方带来极大的困难和损失。这是安省新政所带来的一种恶果。

本来,安省的房市不会这么热这么火爆,根源还在于自由党政府伪恩在BC推出外国买家税之后,多次在公开场合表示安省不会出台类似政策(多伦多市长专得利也人云亦云多次表示我们欢迎外国投资者),吸引外国买家进入安省炒高安省地产(损害本国民众利益),而安省政府坐收土地转让税供养社会毒瘤工会及其保护下的公务猿。若政府是理性的和为民众利益着想的话,在BC推出新政之后,再结合2015年央行两次降息所带来对房市推升的动力之后, 政府首脑是不应该发表此类讲话的,恰恰相反而应该提醒风险,表示房地产过热政府是有可能出台与BC类似的政策来控制地产市场。所以,房市疯狂跟伪恩的鼓励密切相关,鼓励买房推高房价然后悍然推出房产新政打压房价,所以房市的下跌及给民众带来的困难自由党政府是要承担责任的。当然民众是没办法让政府赔偿损失的,但民众最重要的保护自己的武器是手中的选票,在明年省选时坚决把祸害安省多年的自由党政府选下去。

再说租金问题。由于外国买家税的施行,许多国外来留学的学生父母就不再考虑为其子女购买物业而采用租房的方案,这造成租房市场的需求极为旺盛,推升房租价格。另一方面,新政限制租金上涨幅度给房东带来的恐慌是不敢低租金快速把房租出去,一定要把未来房租升幅一步到位地先涨上去再出租,即使高租金租不出去也宁愿等着,这给租房市场带来的是出租房供应极度紧张。从供与需两方面所带来的租房市场的紧张状态,一定大幅度推升房租价格。

现在downtown的condo租金是疯狂的状态,一个三四百尺的bachelor可以租到2000元以上一个月,一个五六百尺的一室一den的可以租到2500以上,七八百尺的二室的可以租到3000以上,而且基本上租房全是以抢offer的形式出现,租客带上十二张支票或者干脆直接让房东收走一年的租金,而房东特牛,爱租不租,一定要找信用好工作好租房实力和记录好的租客。许多学生担心九月份租不到房,夏天甚至根本不敢把房退掉,白付两三个月租金但房不住空着人回国或是去渡假等。

Condo租金的大幅上涨同时也推升apartment的租金的大幅上涨。虽然有安省租金上涨上限压着,房东对现有租客是没办法大幅涨租金,但只要原租客一搬走,新租客进来,就不太可能按低价出租了,apartment的管理公司也是一下子把租金提得很高,爱租不租,反正就是把后续要涨的租金一次性涨到位。结果自由党政府向低收入租户出台的所谓保护TA们的租金上涨限制政策,好处这些人没粘到,反而体会到的租金的暴涨以及失去未来换地方住的自由(根本不敢搬家,一搬租金就大涨),住在现有apartment或是屋子里房东是不敢随便涨租金超过政府规定的上限的,但一旦搬走去其他地方租,租金起码高出三五百块一个月。所以,低收入的租户民众们一定要认清自由党的嘴脸,为了买选票,结果搞得民不聊生。

低收入租客受影响,中产有房户也受影响,房市正常参与者也受影响。唯一没被限制到的是外国买家,有个朋友(外国人)想买房,我提醒说,现在最好别买,有15%买家税,而人家却说,房价都跌了超过15%了,现在买比当初没有买家税的时候买更划算。你们说说,这个安省自由党是不是造孽,害了自己的民众,肥了外国人。

然而,安省政府所谓的这个新政到底是否能够限制住房价呢?

我个人认为,任何以行政力量限制市场的行为都不容易成功。目前,租金大涨,租售比很好,买condo出租有利可图,结果condo价格大涨,去年九月到今年九月,condo的价格大涨28%(同期土地房下跌0.2%),condo是一房难求,开发一个盘秒光一个盘。再不好的地理位置,condo的楼盘都是疯抢。其实,理性一点想,condo价格上涨,租售比还是会下降的,而condo价格涨到一定程度,condo与土地房特别是与townhouse在性价比上就接近了。

以一个DT两室800尺的condo两看,价格85万左右,出租收入每月3000元,管理费五六百,实际收入2500左右。而万锦列市现在许多townhouse价格都是80-85万之间(面积1600-2000尺),出租每月收入2000元,没有管理费,实收。表面上看,condo每月多带来500的现金流,但从房屋的长远历史来看,土地房的增值是大大高过condo的,更何况,townhouse的面积起码是condo的一倍甚至还不止。至于哪个好哪个不好,每个人有不同的看法和判断。

总之,我认为租金暴涨会推升condo价格上涨,condo价格上涨会推升土地房特别是townhouse价格上涨,townhouse又会连带推升其他类型的土地房的上涨。也就是说租金这样上涨,房价是很难控制住的,新政所带来的影响只是暂时的。若没有伪恩起先的鼓励,而是以适当的口头警示打压,这个新政是不需要出台的,房地产市场应该会保持一种较为健康的发展态势(特别是联邦政府有很好的控制风险的手段和措施,以及利率政策等)。这样,也不会出现因为打压政策出台后交易量暴跌,给政府的土地转让税收入带来巨大的影响(安省今年预算中光土地转让税一项就是31个亿,然后按新政之后的交易量来看,今年的土地转让税收入将会出现30%以上的亏空,也就是说可能只能完成20亿左右的土地转让税收入,而这11亿的预算收入缺口该怎么解决呢?一定得从其他渠道获得,不是债务增加就是其他品种的税收要增加,对民众的口袋是个危害。)

对于房地产,我个人认为所谓的新政、利率或是其他什么东西都不可能根本对其产生作用,最重要的东西是人口的增长。没有人的地方,没有人口持续增长的地方,房屋再便宜都是不能买的。若人口持续大幅增长,房屋的供应跟不上人口增长的需求,不管利率多高不管什么限制性政策,都不可能压得住地产价格的上涨。

安省自由党出台的这个买票的新政,自以为聪明可以骗骗民众,但很可能搬起石头砸了自己的脚。金马蹄地区的人民不管是中产阶层有房一族还是低收入租房族,只要在这次新政出台前后参与正常的房地产市场的人们都会恨死自由党伪恩政府,这部分的选票伪恩为别想了;低收入租户也会恨死伪恩政府,不但没有给TA们带来任何好处,还在客观上(租金政策上)限制了TA们的搬迁自由,给工作生活及孩子的学习带来困扰。

安省其他派糖政策所带来的影响以后再聊,总之安省自由党是不可以选的,希望广大选民认真考虑你的利益及你口袋里的钱,做出明智的选择。

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