【作者：匿名】
【本文首发于2022年3月10日】写在前面：本文分享的经验无法拿来照抄照搬。分享的目的主要是想举一反三，启发大家对投资、撸毛、以及对这个世界、对人生的思考。
故事背景
从加拿大搬去日本，海外搬家，租房无法实地看房，也没家具家电，各种不方便，就直接申请了带家具家电的单位宿舍，房租是白菜价16000日元，已经预料到了条件会很差，但没料到这么差，差到让人怀疑日本好歹也是个中等发达国家，居然还存在这样的房子。进门一股霉味，厨房油烟遍地，墙发黑，沙发破了，地毯脏，吸尘器比地毯还脏，房子漏风，冬天空调开到30度家里却永远就只有13度，电费却一个月用了1000度（不确定有没有被坑）跟家里开矿场有得一拼。压倒骆驼最后一根稻草的是，厨房水管生锈，铁锈进到自来水里连干净的水都喝不到。实在不是人住的地方，给我白住也不该住，果断决定搬家。
来日本之前，倒没打算在日本买房子自己住，只是考虑投资日本不动产挣点钱。日本房地产市场的优点是，日本人爱好租房（相对中国人而言），完全没有不买房找不到女朋友之说（插一句：并非说日本女人不拜金），听我现在公寓的管理员说，日本租房的人平均7年才搬一次家，租房租一辈子几十年的人也有不少。
而且，受不给别人添麻烦的社会隐形规则，以及普遍胆子偏小的影响，租房者比较守信用，乖乖按时交房租，不太可能遇上老赖租霸，或者故意毁坏房子的人。因此，日本投资房产能产生比较稳定的现金流，尤其是地段好、房况好的房子，不愁租不出去。再者，日本房地产市场经过90年初的泡沫之后，一蹶不振，半死不活，总的来说，房价已趋于稳定和正常，没有大涨大跌了，租售比比现在大火的加拿大房市和掏空6人钱包的中国大城市房市，强不少。因此，日本房市有投资出租、产生稳定现金流的前途。但是，这绝不是说，在日本随便买个房子就能每个月躺着数钱。下文会详细讲各种坑。
上面说到，我们打算从不适宜人类居住的单位宿舍搬出去。考虑到，在外面租房的各种不方便，有头金大概3个月房租，还要自己买家具家电，走的时候都得自己处理，在日本算做粗大垃圾扔掉还要交钱，实在是太麻烦，就果断决定，买投资房自己先住，等走了之后再出租。这样一举多得，省得找租房，一分钱不挣还麻烦，省得找租客，给租房公司交佣金。自己给自己贡献现金流，不给别人贡献现金流。
去日本之前就开始了解日本房市，YouTube上有一些在日华人经纪，发了一些日本房产投资视频，看房视频等等，都陆续看了一些。也微信跟几个经纪接触了一些，陆续发现大部分都是坑啊（下文详讲），果断决定自己判断，自己找房。就在日本最大的房产网站（homes.co.jp）上找二手公寓，运气比较好，三天就看中一个极好的房源，标价比其他便宜大约40%，立刻火速电话联系卖方经纪，预约第二天看房，当天决定买并签字，当周签约交定金，一个月后交接并当天搬家。买房完成，结束，撒花。
日本买房的策略与坑
知己知彼，百战百胜。许多人投资股票基金，什么都不知道就是瞎买，在这内卷的时代，赚上钱等于撞上死耗子。你越是了解一个市场是怎么运作，越是考虑的周全，才有可能赚钱。当然，我们普通人，哪里有什么内部消息。所以，还得自己好好利用现有资料研究。具体到这次日本买房，我主要考虑了以下一些策略和坑
1）宏观层面：日本政府对房市运作的宏观策略——日本政府的坑
各国各地房市千变万化，政策各不相同，但是有一点恒久不变，就是，在现代资本主义市场经济社会，房地产是一个国家的重要产业（撸人的重要手段）之一。买房之前，为了避免反撸，首先得搞清楚，当地政府是怎么通过房子撸人的。
就日本而言，和加拿大很不一样，日本人口减少，房市处于存量时代，房屋总量比家庭数量多约20%。日本很多地方，尤其是一些鸟不拉屎的山区，甚至大城市周边交通不便的地方，空置房（日语叫，空家）比比皆是。经常上新闻，说一堆空房子没人管成了鬼屋的。在这样一个存量时代，房市为什么没垮？日本政府怎么还能通过房地产挣钱？而且，日本每年还是会建设很多新房，开发商是怎么挣钱的？首先搞清楚他们怎么挣钱，才能避免你被他们挣钱。
首先，一大堆房屋不等于都卖得出去，日本很多房子都是无人问津的，这些房子，有些还挂在市场上，有些早就被市场淘汰了。日本房屋有房产税，公寓每个月要交管理费修缮费，一户建要自己维护，不维护市政府可能会找麻烦，所以持有是有一定成本的，当房子的使用价值或者投资价值低于持有成本，这个房子就是要被市场淘汰了。我之前想在大阪投资，因为大阪房价比东京便宜，看过一些15平米左右的单身公寓，租金3万日元都不一定能立刻租出去，管理费和修缮费一个月就1.8万，还有租房公司佣金，地产税，万一房子哪儿坏了你还得负责修。这样一来，你每个月收的租金，减去房子的持有成本，所剩无几。这种房子，送给你你敢要？有现金流，但是负向现金流。这样的房子，就是要被市场淘汰的。
你或许会有疑惑，这种被市场淘汰的房子，是怎么建起来的？这就要谈到日本政府的骚操作了。比如东京城市圈，有新社区，旧社区。日本政府不断地边缘化一些旧社区，减少基础设施，商业设施，不建新房导致旧区老龄化严重，减少电车班次等等操作，这些旧区的房价就狂跌了。然后，在别的地方，政府开发商以低地价购入荒地，建新铁道线路，开发新商业设施，住宅，建设新区，新区房价被炒高，政府开发商挣到地价差，旧区的房主血亏。这个时代，政府对这种新旧区的转换操作，屡试不爽。
日本房市的存量市场，不是所有房子一起降价，而是两极分化，有的被淘汰，有的微涨或者大涨。为了让自己别血本无归，一定不能买有可能被淘汰的旧区。但是，也不应买被炒起来的新区，房价太高租售比不行，泡沫太大万一哪天破了。所以分析的结果是，买不太可能被淘汰的旧区。
还有就是买多少房龄的房子。在日本，房子和车子一样，像个消耗品。一般来讲，新房价值最高，买完出门贬值10%，然后的20年内大概腰斩，再就趋于稳定，然后到50年以上如果不重新装修估计得被市场淘汰了。像我们这次买的房子，如果是全新的房子，估计价格得翻4倍。新房贬值速度很快的，当然这并不是说，旧房的居住体验就值这么点，而是政府在贷款政策，洗脑政策方面，都倾向于新房，所以让日本人对买新房有种蜜汁向往，观念上歧视旧房，只能买个新房被房贷套牢一辈子，一卖就血亏。所以，我们的投资决定是，买旧房，但又不能太旧的。
2）找房细节
在具体的挑房方面，有很多要考虑的因素。比如，公寓的管理费修缮费多少，积累了多少修缮金，楼况怎么样有没有大修过，居民素质怎么样，周围购物便利程度，吵不吵，日照日光怎么样，离车站的距离，是什么地铁线路，能直达哪里，有没有废线废站的可能性（日本有各种私营铁路，Japan Railway（日本国有铁路），地下铁等等。不同公司铁路换成要加钱），东京郊区租房的很多是在市内的上班族，所以交通比较重要。具体要考虑什么因素，各个因素给多少权重，你得了解当地环境，生活模式。比如在加拿大，买房不用考虑公共交通，但在日本，公共交通是非常重要的因素。具体到日本的房源，直接上日本房产网站上就能找，上面都有代理经纪公司的联系方式，看到感兴趣的，可以去问，预约看房就行了。
很能理解，在人生地不熟的地方投资，朋友们一般都喜欢先找当地华人介绍，方便沟通。但这种让别人替你做决定的，很难不踩坑。YouTube, 微信等等上有很多在日华人地产经纪，叫他们给你推荐房源。你觉得他们会给你推荐什么房源，当然是卖不出去的房子了。要好买的，早卖出去了，凭什么留给你。如果能赚钱的房子，他为什么要让你赚钱。投资的决定，得全部自己来做，这么一大笔投资，你放心让一个陌生人来做？但是，熟悉一个人生地不熟的地方，谈何容易。所以真不建议去人生地不熟的地方投资。
3）买房的机遇
买东西，投资，想赚钱，首先买价不能贵。如果首先就买贵了，以后想赚钱只能看命了。在买房方面，就涉及到机遇了。买房的过程中，就三方，买方，卖方，经纪。经纪是不可能亏的，所以你要是能砍卖方一刀，你就赚了。买房的机遇是，得遇上着急卖的人，而且正好是你觉得合适的房源。我们这次就遇上一个这种，标价比其他类似的房子便宜了至少30%。卖方从事餐饮业，因为疫情破产了，要还钱，所以着急卖房。这个机遇，得自己看准，自己把握。好的房源，放市场上，那都是被秒杀的程度，1周以内就卖了。具体的投资策略上，就是要定期查找房源，只用看新到的房源，那种在市场上挂几个月的，一般都不怎么样。
看到机遇，要稳准狠。我们这次买房还有个小插曲，我们中午到看房地时，经纪跟我们说，上午有个人刚来看房，已经预定了，去申请贷款了，贷款审批大概2天。我老公以为没戏了。但经纪一听说我现金买，立刻眼睛都亮了，说，我跟上午那个人基本上是同时决定买的，房子卖给谁由卖家决定。晚上，经纪打电话通知我，卖家选了我。这是现金（资本）的力量，在抢房方面，现金优势大，没有贷款不批的风险。对经纪而言，我只要说我现金买，他经纪费立刻挣到手，房子都可以下架了，再也不用花时间回复咨询的人了。卖家，经纪，没有人会跟钱过不去。可怜的是，早上那个要买的人白忙活了。
另外，海外资金买房，还要考虑汇率，这么一大笔资金，汇率波动分分钟亏几十万日元。可以考虑在汇率好的时候先把钱汇过来，做好准备。虽然日本储蓄几乎零利率，但是跟汇率波动的亏损，遇上好机遇没抢上的房的亏损相比，都不值一提。撸毛不该捡了芝麻丢了西瓜。
在内卷的时代，蛋糕不可能做大。现在再也不是像中国高速经济发展的时代，闭着眼睛投都能挣钱了。在内卷的时代，你赚了就一定有人亏了，你亏了就一定有人赚了。如果你想赚，必须得比别人高明。成功的经验一般都很难复制，提高自己，融会贯通，与时俱进，不断学习总结，自己发明自己的撸法才是真谛。
希望大家看完之后有所收获和思考，祝大家早日在这个内卷的世界，凭借自己的聪明才智，少一些鸡毛，多一些羊毛。过上更加悠闲惬意的生活。
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