日本旅行(八):日本买房记

【作者:匿名】

【本文首发于2022年3月10日】写在前面:本文分享的经验无法拿来照抄照搬。分享的目的主要是想举一反三,启发大家对投资、撸毛、以及对这个世界、对人生的思考。

故事背景

从加拿大搬去日本,海外搬家,租房无法实地看房,也没家具家电,各种不方便,就直接申请了带家具家电的单位宿舍,房租是白菜价16000日元,已经预料到了条件会很差,但没料到这么差,差到让人怀疑日本好歹也是个中等发达国家,居然还存在这样的房子。进门一股霉味,厨房油烟遍地,墙发黑,沙发破了,地毯脏,吸尘器比地毯还脏,房子漏风,冬天空调开到30度家里却永远就只有13度,电费却一个月用了1000度(不确定有没有被坑)跟家里开矿场有得一拼。压倒骆驼最后一根稻草的是,厨房水管生锈,铁锈进到自来水里连干净的水都喝不到。实在不是人住的地方,给我白住也不该住,果断决定搬家。

来日本之前,倒没打算在日本买房子自己住,只是考虑投资日本不动产挣点钱。日本房地产市场的优点是,日本人爱好租房(相对中国人而言),完全没有不买房找不到女朋友之说(插一句:并非说日本女人不拜金),听我现在公寓的管理员说,日本租房的人平均7年才搬一次家,租房租一辈子几十年的人也有不少。

而且,受不给别人添麻烦的社会隐形规则,以及普遍胆子偏小的影响,租房者比较守信用,乖乖按时交房租,不太可能遇上老赖租霸,或者故意毁坏房子的人。因此,日本投资房产能产生比较稳定的现金流,尤其是地段好、房况好的房子,不愁租不出去。再者,日本房地产市场经过90年初的泡沫之后,一蹶不振,半死不活,总的来说,房价已趋于稳定和正常,没有大涨大跌了,租售比比现在大火的加拿大房市和掏空6人钱包的中国大城市房市,强不少。因此,日本房市有投资出租、产生稳定现金流的前途。但是,这绝不是说,在日本随便买个房子就能每个月躺着数钱。下文会详细讲各种坑。

上面说到,我们打算从不适宜人类居住的单位宿舍搬出去。考虑到,在外面租房的各种不方便,有头金大概3个月房租,还要自己买家具家电,走的时候都得自己处理,在日本算做粗大垃圾扔掉还要交钱,实在是太麻烦,就果断决定,买投资房自己先住,等走了之后再出租。这样一举多得,省得找租房,一分钱不挣还麻烦,省得找租客,给租房公司交佣金。自己给自己贡献现金流,不给别人贡献现金流。

去日本之前就开始了解日本房市,YouTube上有一些在日华人经纪,发了一些日本房产投资视频,看房视频等等,都陆续看了一些。也微信跟几个经纪接触了一些,陆续发现大部分都是坑啊(下文详讲),果断决定自己判断,自己找房。就在日本最大的房产网站(homes.co.jp)上找二手公寓,运气比较好,三天就看中一个极好的房源,标价比其他便宜大约40%,立刻火速电话联系卖方经纪,预约第二天看房,当天决定买并签字,当周签约交定金,一个月后交接并当天搬家。买房完成,结束,撒花。

日本买房的策略与坑

知己知彼,百战百胜。许多人投资股票基金,什么都不知道就是瞎买,在这内卷的时代,赚上钱等于撞上死耗子。你越是了解一个市场是怎么运作,越是考虑的周全,才有可能赚钱。当然,我们普通人,哪里有什么内部消息。所以,还得自己好好利用现有资料研究。具体到这次日本买房,我主要考虑了以下一些策略和坑

1)宏观层面:日本政府对房市运作的宏观策略——日本政府的坑

各国各地房市千变万化,政策各不相同,但是有一点恒久不变,就是,在现代资本主义市场经济社会,房地产是一个国家的重要产业(撸人的重要手段)之一。买房之前,为了避免反撸,首先得搞清楚,当地政府是怎么通过房子撸人的。

就日本而言,和加拿大很不一样,日本人口减少,房市处于存量时代,房屋总量比家庭数量多约20%。日本很多地方,尤其是一些鸟不拉屎的山区,甚至大城市周边交通不便的地方,空置房(日语叫,空家)比比皆是。经常上新闻,说一堆空房子没人管成了鬼屋的。在这样一个存量时代,房市为什么没垮?日本政府怎么还能通过房地产挣钱?而且,日本每年还是会建设很多新房,开发商是怎么挣钱的?首先搞清楚他们怎么挣钱,才能避免你被他们挣钱。

首先,一大堆房屋不等于都卖得出去,日本很多房子都是无人问津的,这些房子,有些还挂在市场上,有些早就被市场淘汰了。日本房屋有房产税,公寓每个月要交管理费修缮费,一户建要自己维护,不维护市政府可能会找麻烦,所以持有是有一定成本的,当房子的使用价值或者投资价值低于持有成本,这个房子就是要被市场淘汰了。我之前想在大阪投资,因为大阪房价比东京便宜,看过一些15平米左右的单身公寓,租金3万日元都不一定能立刻租出去,管理费和修缮费一个月就1.8万,还有租房公司佣金,地产税,万一房子哪儿坏了你还得负责修。这样一来,你每个月收的租金,减去房子的持有成本,所剩无几。这种房子,送给你你敢要?有现金流,但是负向现金流。这样的房子,就是要被市场淘汰的。

你或许会有疑惑,这种被市场淘汰的房子,是怎么建起来的?这就要谈到日本政府的骚操作了。比如东京城市圈,有新社区,旧社区。日本政府不断地边缘化一些旧社区,减少基础设施,商业设施,不建新房导致旧区老龄化严重,减少电车班次等等操作,这些旧区的房价就狂跌了。然后,在别的地方,政府开发商以低地价购入荒地,建新铁道线路,开发新商业设施,住宅,建设新区,新区房价被炒高,政府开发商挣到地价差,旧区的房主血亏。这个时代,政府对这种新旧区的转换操作,屡试不爽。

日本房市的存量市场,不是所有房子一起降价,而是两极分化,有的被淘汰,有的微涨或者大涨。为了让自己别血本无归,一定不能买有可能被淘汰的旧区。但是,也不应买被炒起来的新区,房价太高租售比不行,泡沫太大万一哪天破了。所以分析的结果是,买不太可能被淘汰的旧区。

还有就是买多少房龄的房子。在日本,房子和车子一样,像个消耗品。一般来讲,新房价值最高,买完出门贬值10%,然后的20年内大概腰斩,再就趋于稳定,然后到50年以上如果不重新装修估计得被市场淘汰了。像我们这次买的房子,如果是全新的房子,估计价格得翻4倍。新房贬值速度很快的,当然这并不是说,旧房的居住体验就值这么点,而是政府在贷款政策,洗脑政策方面,都倾向于新房,所以让日本人对买新房有种蜜汁向往,观念上歧视旧房,只能买个新房被房贷套牢一辈子,一卖就血亏。所以,我们的投资决定是,买旧房,但又不能太旧的。

2)找房细节

在具体的挑房方面,有很多要考虑的因素。比如,公寓的管理费修缮费多少,积累了多少修缮金,楼况怎么样有没有大修过,居民素质怎么样,周围购物便利程度,吵不吵,日照日光怎么样,离车站的距离,是什么地铁线路,能直达哪里,有没有废线废站的可能性(日本有各种私营铁路,Japan Railway(日本国有铁路),地下铁等等。不同公司铁路换成要加钱),东京郊区租房的很多是在市内的上班族,所以交通比较重要。具体要考虑什么因素,各个因素给多少权重,你得了解当地环境,生活模式。比如在加拿大,买房不用考虑公共交通,但在日本,公共交通是非常重要的因素。具体到日本的房源,直接上日本房产网站上就能找,上面都有代理经纪公司的联系方式,看到感兴趣的,可以去问,预约看房就行了。

很能理解,在人生地不熟的地方投资,朋友们一般都喜欢先找当地华人介绍,方便沟通。但这种让别人替你做决定的,很难不踩坑。YouTube, 微信等等上有很多在日华人地产经纪,叫他们给你推荐房源。你觉得他们会给你推荐什么房源,当然是卖不出去的房子了。要好买的,早卖出去了,凭什么留给你。如果能赚钱的房子,他为什么要让你赚钱。投资的决定,得全部自己来做,这么一大笔投资,你放心让一个陌生人来做?但是,熟悉一个人生地不熟的地方,谈何容易。所以真不建议去人生地不熟的地方投资。

3)买房的机遇

买东西,投资,想赚钱,首先买价不能贵。如果首先就买贵了,以后想赚钱只能看命了。在买房方面,就涉及到机遇了。买房的过程中,就三方,买方,卖方,经纪。经纪是不可能亏的,所以你要是能砍卖方一刀,你就赚了。买房的机遇是,得遇上着急卖的人,而且正好是你觉得合适的房源。我们这次就遇上一个这种,标价比其他类似的房子便宜了至少30%。卖方从事餐饮业,因为疫情破产了,要还钱,所以着急卖房。这个机遇,得自己看准,自己把握。好的房源,放市场上,那都是被秒杀的程度,1周以内就卖了。具体的投资策略上,就是要定期查找房源,只用看新到的房源,那种在市场上挂几个月的,一般都不怎么样。

看到机遇,要稳准狠。我们这次买房还有个小插曲,我们中午到看房地时,经纪跟我们说,上午有个人刚来看房,已经预定了,去申请贷款了,贷款审批大概2天。我老公以为没戏了。但经纪一听说我现金买,立刻眼睛都亮了,说,我跟上午那个人基本上是同时决定买的,房子卖给谁由卖家决定。晚上,经纪打电话通知我,卖家选了我。这是现金(资本)的力量,在抢房方面,现金优势大,没有贷款不批的风险。对经纪而言,我只要说我现金买,他经纪费立刻挣到手,房子都可以下架了,再也不用花时间回复咨询的人了。卖家,经纪,没有人会跟钱过不去。可怜的是,早上那个要买的人白忙活了。

另外,海外资金买房,还要考虑汇率,这么一大笔资金,汇率波动分分钟亏几十万日元。可以考虑在汇率好的时候先把钱汇过来,做好准备。虽然日本储蓄几乎零利率,但是跟汇率波动的亏损,遇上好机遇没抢上的房的亏损相比,都不值一提。撸毛不该捡了芝麻丢了西瓜。

在内卷的时代,蛋糕不可能做大。现在再也不是像中国高速经济发展的时代,闭着眼睛投都能挣钱了。在内卷的时代,你赚了就一定有人亏了,你亏了就一定有人赚了。如果你想赚,必须得比别人高明。成功的经验一般都很难复制,提高自己,融会贯通,与时俱进,不断学习总结,自己发明自己的撸法才是真谛。

希望大家看完之后有所收获和思考,祝大家早日在这个内卷的世界,凭借自己的聪明才智,少一些鸡毛,多一些羊毛。过上更加悠闲惬意的生活。

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