近几年多伦多房价疯涨，似乎做什么都没有投资房产来得赚钱，看着实打实的房子放在自己眼前，既可住也可租，心里也是各种实在。不过想想各个环节的烦琐事项和多如牛毛的税费处理，我们有无真正计算过自己可以从房产投资中赚到的利润呢？尤其作为留学生，前途未定，去留未明，在投资房产的过程中，更要注意哪些事项？（有感而发，想到哪写到哪，因此有些细碎，供各位参考，也欢迎探讨。）
一、留学生买卖房屋需要交税么？
留学生在加拿大买卖房屋，如果是投资房，卖出时需要就增值部分交税；如果是自住房，那么是否交税主要取决于留学生的居留状况，按照税局的划分，有四种情形：税务居民，非税务居民，视同税务居民和视同非税务居民。如果被认定为加拿大的税务居民或视同税务居民，且房子符合主要住所的标准，这个房子的增值就是免税的，如果被认定为非税务居民或视同非税务居民，卖房时候增值部分就需要交税。
二、留学生是加拿大税务居民还是非税务居民？
加拿大税局界定留学生是税务居民还是非税务居民，其主要判断准则是其在否在加拿大建立了显著的居住联系。显著居住联系指的是：在加拿大有居所；在加拿大有配偶或同居伴侣；并且在加拿大有接受你抚养的家属。一般来说，留学生在一年里在加拿大居住满183天，与加拿大有紧密的居住联系，会被认定为税务居民。这是一般的判定规则，也有例外的情况。
根据中国与加拿大签订的税务协定，可分为四个层面来判定该居民的税务归属。
- 第一个层面是看该居民在哪国有永久性的家。
- 第二个层面的判别，若该留学生在中国及加拿大两边都有永久性的家，就要看该留学生的切身利益中心在哪个国家，即看该留学生的个人及经济关系离哪个国家更近，哪边的关系更紧密，就算是哪一边的税务居民。
- 第三个层面判别，即看该留学生在哪一个国家拥有习惯性的，经常性的居所。如果在加拿大购房，在加拿大居住超过183天，按照这一层面的判定，是可能被当成加拿大税务居民对待的。
- 如果该留学生在中加两国住的时间几乎一样久，则要通过第四个层面的判定，看所持的是中国护照还是加拿大护照。留学生持有中国护照，也可能被当成加拿大非税务居民对待。
即使按照上面的协议条款来判定，在许多情况下要确认留学生是居民还是非居民身份还是非常复杂和模糊的，如果对自己身份判定把握不准，最好交给税局来判定。要让税局来确定自己是否是税务居民身份，需要填写一张确定居留状况（进入加拿大）NR74表格邮寄或传真给税局。身份问题解决了，是否交税也就一目了然了。
三、和贷款有关的事项
非加拿大永久居民同本地人一样可以向加拿大银行申请贷款。如果要在加拿大购买房地产，无论贷款与否，都要先在加拿大的银行或其海外办事处开户且一定要在加拿大境内将帐户启动。有了加拿大银行的有效帐户，才能支付你的买房定金、首付、贷款本息和供款等事项。如果你需要贷款，加拿大银行一般都会要求持外国人身份的买家支付比本地人稍高的首付款，一般是房价的35%或以上，但是持有工作签证有收入的非加拿大永久居民是个例外，可以支付稍低点的首付，这一点要同贷款公司商量。
但是有一点，如果房屋交接的时候买房者本人不在加拿大，则涉及到授权委托书(Power of Attorney, 简称POA)的问题，这是买房过程中的一个比较重要的环节。POA需要通过律师办理。
四、卖房的程序问题
同样针对投资房，加拿大居民和非加拿大居民卖房时，律师处理方法截然不同。加拿大居民出售投资房时，律师会在房屋交接后将房款扣除银行贷款后的余额转到卖家账户，然后由卖家自己缴纳所欠税费。
而非加拿大居民卖房时，卖方律师必须按照法律规定，先将全部房款的25%扣留并放到信用账户（In Trust）上用做税务局的押金，而只将剩余的75%房款转到卖家账上。直到卖家自己到税务部门办理好相关缴税手续，拿到税务局的Clearance Certificate文书，律师才会进行后续的流程处理（包括对增值部分的25%进行核算，多余部分返还卖房者；然后卖房者根据报税情况进行结算）。如果卖家在closing后的一定期限内仍然没有拿到Clearance Certificate，律师就会将此保证金交给国税局，再由卖家报税时去结清。Clearance Certificate可以请会计师帮助办理，该证明会同时发给买卖双方，以保护买家和卖家的各自利益。
非加拿大居民购买了楼花，如果在房屋close 交接之前将楼花转让给他人，律师必须事先扣留卖家已支付的楼花首付保证金，以保证卖楼花的非加拿大居民支付相关资产增值税项。另外，律师也有可能扣留非加拿大居民卖家额外的款项至结清地税、管理费、及水电等杂费后，再以多退少补的形式与卖家结算。
五、买卖房屋时需要交纳的各种费用
买房时的各项费用：
- 律师费，通常是$1000--$2000；
- 土地转让费（Land Transfer Tax）：100万的房子，安省的土地转让税是$16,475，多伦多市的土地转让税是15,725，一共大概在$2.3 万。如果是在万锦、列治文山、或者密西沙加，只缴纳安省的省税。
- Title insurance 和其他一些贷款的费用，大概不超过1千元。
卖房时各项费用：
- 律师费：$1000 元左右;
- 买卖双方房地产经纪人的费用由卖房者支付，大约为房价的4%左右。如果是100万的房子，就是4万元。
买房卖房前前后后加起来，房屋的买卖交易的总成本至少在房价的6%，还不包括房屋日常的修修补补，买房时的装修及Home Staging的费用。所以说，假设房屋平均增值为5%/年，两年后房产价格增长了10%，如果两年这样比较短的时间内卖房，几乎就没有什么赢利。当然不排除个别操作较好的案例会有大幅的收益。
六、买卖房屋是否另外付消费税（HST）
二手房即旧房交易，不论是买还是卖都免交HST（安省为总价的13%）。但是交易中的律师费、保险费各项费用是都要加上HST。
一手房即新房交易，开发商或建筑商说法是HST含在房屋总价中。这种说法不完全对，说对了事实的一半。在新屋买卖合同中HST在房价中是有前提条件的，即要符合HST退税（HST Rebate）标准，由开发商去申请免税。如果新房用途为自住，买家就免交HST。也等同于开发商说的含了$0元的HST。如果新房用途为出租，也就不是买家的第一套自住房，就需要在交房时先自己支付房价的13%为HST，找到一年的租约的合同，再去政府CRA去申请HST退税。
七、关于共同产权
留学生买房由于年纪小、没有固定收入、信用背景不强，贷款银行会要求其父、母与留学生的名字一起放在产权房主，房子成为共同产权。共同产权有两种形式，一种称为共同共有（Joint Tenancy）即每个产权人不分份额，都分别拥有100%的产权，这种形式有生存者权利原则（Survivorship），一人去世，留下的一方自动成为房子的全部财产。另一种共同产权称为份额共有（Tenant in Common），即共有财产的每个人约定各自占有物业财产的份额。
第一种共同共有（Joint Tenancy）虽然在法律层面上，父母和留学生各方都拥有100%的产权。但是在出售房产时在税务层面上，税务局（Canada Revenue Agency）会自动认为父母和留学生各自占有50%的份额。交易时律师会先扣留非居民的父母的50%房产的25%，直到税务局完成清税。而第二种份额共有（Tenant in Common）则根据各自所占比例具体份额各自纳税。
需要注意的是：共同产权需要父母办理POA授权孩子在加拿大买房。
八、出租房屋需要注意的事项
留学生可能会说，那我离开加拿大后，不考虑卖房子，而是出租，是不是就简单多了呢？
这涉及自身从税务居民到非税务居民的身份的变化。那么非税务居民在出租房屋时如何对租金收入缴税呢？税务局规定，作为非居民，当你收到租金收入时，你必须向税务局提交“预扣税”(withholding tax)，有两种方法可以选择：总租金收入法和净租金收入法。
总租金收入法：
按照总租金收入法的规定，租客或者物业管理人有义务在每月交租金时，依法扣除总租金的25%作为预扣税，在15天以内上交给税务局。一般来说，如果你不选择按照税法 216条款报税，这个25%的扣款就是你上交给加拿大政府的最终税赋。在你收到租金收入的年度结束后的两年以内，你可以选择按照税法216条款申报所得税。选择报税的好处是：税务局会允许你按照净租金收入而不是总的租金收入来交税，而且，如果申报的结果是你被多扣了税款，税务局会退还给你。
净租金收入法：
如果你从一开始就想选择申报税法 216条款下的所得税，你应该考虑让租客按照净租金收入法来预扣税金。你首先必须填报NR6表，并且在每年的一月份以前，或者在你收到第一次租金前上交给税务局。税务局批准以后，你的租客或者物业管理人就可以按照净租金的25%代税务局扣税了。在这种方法下，即使你当年不用交税也需要报税。申报税法216条款下的所得税的日期是6月30日以前。但是，如果你有欠税，必须于4月30日前上交税务局。如果你没有在规定的时间报税，税务局将按照总租金收入法来核对应交税款，并且要你补税。
对于非居民的租金收入，加拿大只征收联邦税，各省不再另外征税。
这个过程中，如何申报房屋出租的日常费用比如水电气费、房屋维修保养费、地税、贷款利息、保险费、广告费等，以及CCA折旧等，都还需要根据CRA的要求进行处理。
写到这里想起曾经有人问过的一个问题：那我将房子租给亲戚住，因为是亲戚，只收一半的租金，这样就产生了出租亏损，那这种出租亏损可以抵扣其他收入吗？答案是：不可以。加拿大税法规定，如果你将物业以低于市场价出租给朋友或是亲戚，所产生的出租亏损不可以抵扣其他收入。
买房卖房，看着是小事，实际上涉及方方面面。这里和大家做沟通，希望我们每个人在做出每一笔投资决定时，都能够有更清醒、全面的衡量。
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