很多人一直以为浮动利率意味着,利率浮动了,那么每个月的还款额也会有变化。
首先,我要跟大家科普一下,这是认知错误。利率上下浮动,只要不超过合同上签的Triggering Rate,月供是不会变的。
以我一个朋友的贷款为例。她现在签的是1.5%的浮动,25年的年限(因为这房子老,但尤其是投资房,如果可以,尽可能要30年,甚至35年限的贷款,越长越好)。然后她的payment每个月是$1554.01,Triggering Rate是4.721%。那么只要还款利息不涨到4.721%,就不会涨月供。
也就是说利率涨到你的月供连利息都cover不了的时候,月供才会增加。不然的话就只是本金和利息自己互相调整。利息低的时候,差不多每个月利息占月供的1/3左右,然后本金占2/3;利息涨了,那么只是每个月还的本金少了而已,月供总额依旧不变。
还有一个知识点,是这个Triggering Rate 4.721%,不是指加拿大央行的基准利率Prime rate。比如我朋友这张单子,是银行自己的Prime rate(当时2.45%利率)-0.95% = 1.5%;那么银行Prime得涨到4.721%+0.95%=5.671%,你的月供才会变化。
我不认为我们的经济有将银行Prime涨到5.671%的水平。我个人觉得2022年,加息加到顶,也就是4%最多。离5.671%还差十万八千里呢。
所以,其实月供不变的情况下,浮动利率的好处就是,浮动一般都比Fixed利率要便宜很多(除非是在可以拿到非常低的固定利率的情况下,再考虑选择Fixed利率,例如2021年的一些时候)。浮动利率还有一个好处,就是不管什么时候毁约,罚金都是3个月利息;而Fixed利率的罚金就可多可少了,还有甚至上万加元的罚金...我见过最夸张的2万+加元的罚金,真是惊呆了...因为我们对未来有很多不确定的因素,比如要是房市好可能会卖房?可能会重新贷款?等等。那么Fixed利率就会是我们很大的一个阻碍。
比如我朋友签约的时候,浮动1.5%左右,但固定都已经2.89%了,那么浮动的月供会比固定低不少。
而且刚刚我说了,还款年限越长越好。对我们投资地产的人来说,杠杆拉到越大越好。
银行在评估我下一套房子的贷款时,计算我的负债比例,是按照我按揭款的月供和我的收入来计算的。已经贷款的房子,只看月供的数额来计算,只有现在即将要贷款的房子,要通过贷款的压力测试。所以,已有房产,月供越少越好。
这也就是为什么,我们现在尽量选择最低的浮动利率以及30年以上的还款年限,把月供压到最低。以便我们下一个房子继续找银行贷款做准备。
最后说一下,我们出租屋的租金-月供-地税等基本开销,如果是正向现金流,是有助于我们贷款的。有的银行的政策是,租金只算50%,然后再去抵扣。各个银行的算法各有各的好处,我们会在将来做更具体的介绍。
作者小红书号:@教你做一个智慧的女人
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