很多人一直以为浮动利率意味着，利率浮动了，那么每个月的还款额也会有变化。
首先，我要跟大家科普一下，这是认知错误。利率上下浮动，只要不超过合同上签的Triggering Rate，月供是不会变的。
以我一个朋友的贷款为例。她现在签的是1.5%的浮动，25年的年限（因为这房子老，但尤其是投资房，如果可以，尽可能要30年，甚至35年限的贷款，越长越好）。然后她的payment每个月是$1554.01，Triggering Rate是4.721%。那么只要还款利息不涨到4.721%，就不会涨月供。
也就是说利率涨到你的月供连利息都cover不了的时候，月供才会增加。不然的话就只是本金和利息自己互相调整。利息低的时候，差不多每个月利息占月供的1/3左右，然后本金占2/3；利息涨了，那么只是每个月还的本金少了而已，月供总额依旧不变。
还有一个知识点，是这个Triggering Rate 4.721%，不是指加拿大央行的基准利率Prime rate。比如我朋友这张单子，是银行自己的Prime rate（当时2.45%利率）-0.95% = 1.5%；那么银行Prime得涨到4.721%+0.95%=5.671%，你的月供才会变化。
我不认为我们的经济有将银行Prime涨到5.671%的水平。我个人觉得2022年，加息加到顶，也就是4%最多。离5.671%还差十万八千里呢。
所以，其实月供不变的情况下，浮动利率的好处就是，浮动一般都比Fixed利率要便宜很多（除非是在可以拿到非常低的固定利率的情况下，再考虑选择Fixed利率，例如2021年的一些时候）。浮动利率还有一个好处，就是不管什么时候毁约，罚金都是3个月利息；而Fixed利率的罚金就可多可少了，还有甚至上万加元的罚金...我见过最夸张的2万+加元的罚金，真是惊呆了...因为我们对未来有很多不确定的因素，比如要是房市好可能会卖房？可能会重新贷款？等等。那么Fixed利率就会是我们很大的一个阻碍。
比如我朋友签约的时候，浮动1.5%左右，但固定都已经2.89%了，那么浮动的月供会比固定低不少。
而且刚刚我说了，还款年限越长越好。对我们投资地产的人来说，杠杆拉到越大越好。
银行在评估我下一套房子的贷款时，计算我的负债比例，是按照我按揭款的月供和我的收入来计算的。已经贷款的房子，只看月供的数额来计算，只有现在即将要贷款的房子，要通过贷款的压力测试。所以，已有房产，月供越少越好。
这也就是为什么，我们现在尽量选择最低的浮动利率以及30年以上的还款年限，把月供压到最低。以便我们下一个房子继续找银行贷款做准备。
最后说一下，我们出租屋的租金-月供-地税等基本开销，如果是正向现金流，是有助于我们贷款的。有的银行的政策是，租金只算50%，然后再去抵扣。各个银行的算法各有各的好处，我们会在将来做更具体的介绍。
作者小红书号：@教你做一个智慧的女人
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