2016年9月2日星期五

就算不想打官司,也要学会打官司:小额法庭打官司纪实

【作者:亮灯】

在买卖房交易中,买方交了订金后又后悔不买了,这种类似彩票中大奖的小概率事件被我家遇到了。

卖房遇到买方反悔,违约金拿不到

听地产经纪陆先生(化名)说,买方是一对白人夫妇带着一个小孩,两口子正在闹离婚。男方为尽快与女方撇清关系,给女方和孩子买了我家的房,但女方不想要这个房,她说家产分割比定金更重要。定金是男方付的,所以女方不在乎。

买方违约责任全在他们自己,与我家房子一毛钱的关系都没有,可我家房子没卖成,经纪陆先生没赚到钱,把我家卖房信息在网上标注为“Sold”之后撤下不管了。我问他房子还能继续卖吗?对方违约我能拿到违约金赔偿吗?(当时已准备租房搬家)。陆先生让我找律师咨询,之后就不再理我了。

为卖房我们多方求助咨询,得知由于买方违约在先,且已超过交房合同期限,所以我的房子还可以继续卖。至于买方交的定金,存放于地产公司的专门帐户里,要有买卖双方及经纪人的共同签字方可取出,否则只有上小额法庭申诉,由法院判决。

我们只是想卖掉小房后换大房,并不想花时间耗精力打官司。可架不住许多热心朋友的支持,甚至有朋友帮我详细列出了打官司的程序步骤,他们认为我应该维权拿回应得的赔偿费,同时还能总结经验给他人提供借鉴。在大家的鼓励下我们才下决心打这场官司。

要将起诉书送达被告,否则法院不受理

小额法庭受理2.5万以下金额的案子,我们只想要回看得见的5千加币违约金,其它即使打赢官司也很难拿到的损失费就不准备追究了,免得节外生枝,自找麻烦。

看似挺简单的案子,操作起来也是一波三折。好在我们事先定好了心态,只在乎经历,不在乎结果。花点时间交点学费,最后拿不到钱也无所谓,没有势在必得的目标,虽有理也不想给自己添烦恼。

因为不懂加拿大法律,所以先找律师咨询。律师说,买方违约后,5千元定金应该是给卖方的赔偿,他可以帮我打官司要回违约金,但需要买方的地址,否则无法送达起诉报告,法院将不会受理。问题是我们找不到买方,之前都是由经纪陆先生与之联系的,而陆先生拒绝提供买方地址。我们再找地产局的律师咨询,结果人家是替地产局内部人打官司说话的,我们的事他们管不着。

没有买家的地址,我们只能把经纪陆先生列为被告了,因为所有线索就只有这一根稻草可抓,定金支票也是由他经手存放在地产公司的。2015年9月向法院递交了申诉书,排到四个月后受理。

1月6日,第一次去法院庭外调解

素里小额法庭与警察局毗邻。第一次庭外调解是在一间类似办公室的屋子里进行的。法官和书记员与原告被告隔桌相对而坐。老法官一脸正气,说话如板上钉钉,开口就问陆先生“为什么不还钱?”陆先生很委屈地说他只是公司的雇员,定金也不在他手里,不应该成为被告。但法官指出:你作为有执照的地产经纪不是公司的雇员,是独立经营者,只是挂靠在公司,定金是由你存放进公司的,所以你是当事人。法官说能理解地产公司为减少日后麻烦而不付违约金的做法,但这只是公司内部的规定,并不代表法律。

法官明确的态度让我们很振奋,感觉像见到为民作主的青天大老爷了,估计正式开庭时把钱判给我方就可结案了。但事实证明我们想得太简单了,麻烦事还在后边呢。


1月14日,按法院选定时间正式开庭

法院三层楼内的大厅上下通透,二楼接待问询,一、三楼像学校教室一样,在走廊一侧按房间号分出不同的法庭,可以同时审理案件。每间法庭门口都有个电子告示牌,仅309室当天就有20来个案子同时开审。9点半开门,所有人鱼贯而入,登记后落座。任何人都可以进庭旁听,如果有学法律的学生,这里应该是很好的实习课堂。

法庭庄严,法官威严。当法官进庭时,所有原告被告旁听家属全体起立,直到法官落座后才坐下。此时的法官是作为法律的化身而受到敬重,敬重法官就等于敬重法律。每案结束后,法官会向原被告说谢谢。

轮到我们的案子时,曙光与陆先生分别站到台前,这次法官指出陆先生提供的卖房合同条款不严密,前后矛盾。合同中第2条关于定金的解释中说“如果此交易没有完成,此款应返给利益相关者的一方,或支付给法院”。而合同中第12条则强调:“按正常协议,买方必须准时或在约定时间之前将房款支付给卖方,否则卖方可选择终止合同。其买方所支付的定金款将不可返回,将完全丧失而作为卖方的赔偿”。但法官说,既然是双方签了字的合同就有约束力,所以要把“相关方”——地产公司及买方加进来一起解决,既还需补加两个被告。

合同有误本是被告陆先生的责任,法官的判决却给我们出了难题,我们就是因为找不到买方才状告陆先生的。走出法庭后曙光才想起刚才忘了问法官一句:我们没有买方的地址怎么办?看来下次开庭时间是遥遥无期了。

事情进展到这一步,我们有些心灰意冷,也更加理解打官司的不易了。但能办的事还得办,接下来向法院提交追加两个被告的起诉书。曙光写好的地产公司地址法院却说不算数,需要政府或经核准的指定机构出具的地址才行。因政府提供的时间会很慢,法院建议找认证机构,并给了网址,交费$42可在网上办理。几番折腾后,查到的地址果然与实际不符,原来这家地产公司的总部在多伦多,温哥华分部也不是素里这家,送达报告要寄到位于温哥华的分部地址才符合要求。

查找地产公司地址虽费事却有处可查,而买方地址属于个人隐私,不能在网上查到。我们感觉无能为力了,想就此罢手知难而退了。这时法院窗口接待人员告知,如对法官判决不服可以申诉,在下次开庭时申明不告买方的理由。

于是我们把申诉书分别寄给经纪陆先生和地产公司,通知他们下次开庭时间。如果14天后法院没收到对方的回复,则视为对方主动放弃。

4月6日,由我们申请第二次开庭

在法庭上,曙光先说明申诉内容,因为没有买方地址,而违约金也不在买方手里,所以请求法官同意撤掉对买方的诉讼。结果法官当场让站在被告席的陆先生及公司经理把地址交给我们了,并让二人将定金转交法院处理,几句话就结束了这次庭审。

就这么简单的事,也要法官判决才得到解决,我们感慨还是法律的效力大。当初曙光曾三次去陆先生的公司索要买方地址,都被能说会道的西人女经理客客气气地搪塞过去了,明知地址却不给。但他们聪明反被聪明误,没想到自己会因此成为被告,多次被动出庭,准备各种材料和辩词,花时间搭精力,不想奉陪也得陪。估计他们也通过这次经历涨姿式了——早知现在,何必当初。

5月4日,被告申请第三次开庭

第二次庭审后不久,我们收到了陆先生寄来的送达报告,他和公司经理向法官申请撤出此案。不论哪方提出开庭,原告被告双方都必须同时到场。听了陆先生和女经理的申诉后,法官同意他们撤出。曙光当时并不理解,因为被告扣押赔偿金不给我们才打的这场官司,他们撤了找谁要赔偿呢?法官解答说,经纪和地产公司只是帮我们卖房,他们交出地址、交出了定金就没责任了,买方违约应负全部责任。法官让我们再次改写诉状,单独起诉买方。

到此我们才渐渐明白,原来法官办案是将大事化小,化整为零,各个击破。每次开庭是不同的法官,同时处理10几个案件,每个法官不必了解所有案情的全部,只根据本次开庭申诉书上的内容依法判决即可。这与家庭医生看病有点相似:预约,一次只看一种病。所以,如果案子问题点多,准备的证据材料就多,打官司花的时间也就更长。

当每次把材料都凑齐全了,递交到法院前台窗口,经确认合格后会给出几个开庭时间供选择,我们当然选最近的日期了。

5月26日,最后一次开庭

这次是曙光一个人站在法官面前,被告买方缺席,视为放弃,因为之前寄出的送达报告早已超过了14天。法官核实了几个材料后,宣判原告胜诉,得到违约赔偿金,3-4个星期后将由维多利亚的省高法寄支票给我们。本案诉讼费共$176(包括最后结案申请费)也由被告支付。两个星期后,我们收到了省高法寄来的5千刀支票,至于诉讼费赔偿我们放弃追究。历时9个月的官司到此圆满结束。

我们边打官司边理解加拿大法律,在打官司的过程中也增长了见识。法院就是有法律效力的居委会,居委会大妈调节纠纷是晓之以理,动之以情,左说右劝;法官断案是以法律条文为依据做权威裁判,每个案子都是一团乱麻,法官的任务是分而治之,逐个理清。

法院窗口工作人员很有耐心,但因涉及到法律公正,只告诉怎么做,不帮出主意。许多法律方面的词汇曙光根本听不懂,听不懂就让你找律师。关键时刻曙光只得两次搬亮女出马。第一次亮女挺着八个月身孕大肚子去法院,就像秋菊打官司,第二次是推着婴儿车去的,亮女语言沟通比较顺畅,难题迎刃而解,省了请律师的费用,也节省了时间。曙光多次误工请假出庭,记不清跑了多少趟法院、邮局,急性子都磨得没了脾气。好在努力没有白费,讨回公道,还能为后来人留下一行脚印可借鉴,所花时间精力也值了。

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